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江門市住房公積金個(gè)人住房貸款二手房

“帶押過戶”操作細(xì)則

　　為支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，根據(jù)《關(guān)于探索實(shí)施二手房“帶押過戶”服務(wù)模式的通知》等規(guī)定，制定本操作細(xì)則。

　　本操作細(xì)則所稱江門市住房公積金個(gè)人住房貸款二手房“帶押過戶”，是指在江門市行政區(qū)域內(nèi)賣方原個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱原貸款）或買方新個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱新貸款）含有住房公積金個(gè)人住房貸款，在不解除抵押狀態(tài)下，辦妥產(chǎn)權(quán)過戶及抵押權(quán)登記手續(xù)后發(fā)放新貸款。

　　一、辦理?xiàng)l件

　?。ㄒ唬┰J款與新貸款在同一家承辦住房公積金個(gè)人住房貸款的銀行（以下簡(jiǎn)稱銀行）辦理。原貸款、新貸款可以是住房公積金個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱公積金貸款）、商業(yè)性個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱商業(yè)貸款）或組合貸款（一部分為商業(yè)貸款，一部分為公積金貸款，下同）。

　?。ǘ┰J款的住房已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且僅為原貸款設(shè)定了抵押權(quán)，無其他擔(dān)保，無查封等權(quán)利限制情形。

　　（三）原貸款當(dāng)前無逾期。

　　（四）銀行已設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，且該資金監(jiān)管賬戶應(yīng)為銀行內(nèi)部賬戶，不能為買方或賣方的個(gè)人存款賬戶。買方應(yīng)按規(guī)定將首付款存入資金監(jiān)管賬戶，存入資金監(jiān)管賬戶的首付款稱為首付款監(jiān)管資金（下同）。

　　二、辦理方式

　　住房公積金貸款二手房“帶押過戶”可采用以下兩種方式辦理：

　　（一）抵押權(quán)變更方式。經(jīng)江門市住房公積金管理中心（以下簡(jiǎn)稱公積金中心）及銀行審批同意后，買賣雙方會(huì)同銀行簽訂《江門市住房公積金個(gè)人住房貸款二手房“帶押過戶”三方協(xié)議書》，辦妥原貸款抵押權(quán)變更（抵押人變更為買方、主債權(quán)金額變更為新貸款的貸款金額、債務(wù)履行期限變更為新貸款的期限）及產(chǎn)權(quán)過戶后，公積金中心及銀行發(fā)放新貸款，結(jié)清原貸款。

　　采用該辦理方式的，原貸款、新貸款須均含有公積金貸款，且新貸款的公積金貸款不能少于原貸款的剩余公積金貸款本息；

　?。ǘ┑诙樜坏盅簷?quán)登記方式。經(jīng)公積金中心及銀行審批同意后，買賣雙方會(huì)同銀行簽訂《江門市住房公積金個(gè)人住房貸款二手房“帶押過戶”三方協(xié)議書》，辦妥產(chǎn)權(quán)過戶、原貸款抵押權(quán)變更登記（抵押人變更為買方）及新貸款第二順位抵押權(quán)登記后，公積金中心及銀行發(fā)放新貸款，結(jié)清原貸款，注銷原貸款的抵押權(quán)登記。

　　采用該辦理方式的，新貸款加上首付款監(jiān)管資金之和不能少于原貸款的剩余貸款本息。

　　三、辦理流程

　　（一）貸款申請(qǐng)

　　買方憑有效的房地產(chǎn)買賣合同或協(xié)議、身份證件、戶口簿和首付款支付憑證等材料向銀行提出貸款申請(qǐng)。賣方向銀行提出提前還款和“帶押過戶”申請(qǐng)。公積金中心和銀行審批通過貸款后，確需修改的，需重新提出貸款申請(qǐng)。

　　采用第二順位抵押權(quán)登記方式的，如新貸款少于原貸款剩余貸款本息，買方應(yīng)將不少于兩者差額部分的首付款存入銀行指定的資金監(jiān)管賬戶。

　　（二）貸款審批

　　公積金中心審批新貸款的公積金貸款申請(qǐng)、原貸款的公積金貸款提前還款申請(qǐng)及“帶押過戶”申請(qǐng)。

　　銀行審批新貸款的商業(yè)貸款申請(qǐng)、原貸款的商業(yè)貸款提前還款申請(qǐng)及“帶押過戶”申請(qǐng)。

　?。ㄈ┊a(chǎn)權(quán)過戶及抵押權(quán)登記

　　公積金中心和銀行審批通過后，買賣雙方及銀行簽訂《江門市住房公積金個(gè)人住房貸款二手房“帶押過戶”三方協(xié)議書》（附件2或附件3），明確新貸款優(yōu)先用于償還原貸款的貸款本息。

　　買賣雙方持《江門市住房公積金個(gè)人住房貸款二手房“帶押過戶”三方協(xié)議書》及銀行同意辦理合同網(wǎng)簽和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的材料，到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》網(wǎng)簽備案手續(xù)。買賣雙方向稅務(wù)部門申報(bào)納稅后，和銀行向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶及抵押權(quán)登記手續(xù)（采用抵押權(quán)變更方式的，辦理原貸款抵押權(quán)變更；采用第二順位抵押權(quán)登記方式的，辦理原貸款抵押權(quán)變更登記及新貸款第二順位抵押權(quán)登記）。

　　銀行應(yīng)在公積金中心及銀行審批同意后1個(gè)月內(nèi)協(xié)助買賣雙方辦妥產(chǎn)權(quán)過戶及抵押權(quán)登記手續(xù)，在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶及抵押權(quán)登記手續(xù)，收到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后3個(gè)工作日內(nèi)，將不動(dòng)產(chǎn)登記證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、借款合同等材料送公積金中心。

　?。ㄋ模┵J款發(fā)放

　　公積金中心及銀行在收到放款申請(qǐng)材料后，審核通過的，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放貸款。

　　1.原貸款為公積金貸款或組合貸款，新貸款為公積金貸款或組合貸款的。如新貸款的公積金貸款小于原貸款的剩余公積金貸款本息，銀行應(yīng)在新貸款的商業(yè)貸款發(fā)放后1個(gè)工作日內(nèi)，將等同于兩者差額的商業(yè)貸款資金及首付款監(jiān)管資金劃入公積金中心賬戶。

　　公積金中心發(fā)放貸款當(dāng)天，用新貸款的公積金貸款或新貸款的公積金貸款加上前述劃款結(jié)清原貸款的剩余公積金貸款本息；資金有結(jié)余的，公積金中心在1個(gè)工作日內(nèi)將結(jié)余資金劃入資金監(jiān)管賬戶用于結(jié)清原貸款剩余商業(yè)貸款本息；仍有結(jié)余的，銀行應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)將結(jié)余資金劃給賣方。

　　2.原貸款為商業(yè)貸款，新貸款為公積金貸款或組合貸款的。公積金中心在放款后1個(gè)工作日內(nèi)將公積金貸款劃入資金監(jiān)管賬戶，銀行收到資金后1個(gè)工作日內(nèi)辦妥原貸款的結(jié)清手續(xù)。資金有結(jié)余的，銀行應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)將結(jié)余資金劃給賣方。

　　3.原貸款為公積金貸款或組合貸款，新貸款為商業(yè)貸款的。銀行應(yīng)在新貸款的商業(yè)貸款發(fā)放后1個(gè)工作日內(nèi)，將等同于原貸款剩余公積金貸款本息的商業(yè)貸款及首付款監(jiān)管資金劃入公積金中心賬戶，公積金中心用前述劃款結(jié)清原貸款的剩余公積金貸款本息，銀行用新貸款的商業(yè)貸款及首付款監(jiān)管資金結(jié)清原貸款剩余商業(yè)貸款本息。資金仍有結(jié)余的，銀行應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)將結(jié)余資金劃給賣方。

　?。ㄎ澹┰J款抵押權(quán)注銷

　　采用第二順位抵押權(quán)登記方式的，在結(jié)清原貸款后，買方和銀行應(yīng)在20個(gè)工作日內(nèi)辦妥原貸款抵押權(quán)注銷手續(xù)。

　　四、工作要求

　?。ㄒ唬┿y行受理貸款時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)二手房交易真實(shí)性、有效性和交易背景的審核，防止虛假交易騙貸行為。受理貸款后，應(yīng)認(rèn)真查詢交易住房的狀態(tài)，核實(shí)交易住房是否存在糾紛、被查封等情況，防范資金被挪用、凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　（二）銀行在辦理過程中應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控二手房交易各個(gè)環(huán)節(jié)，密切跟蹤交易住房過戶、抵押權(quán)登記變更、第二順位抵押權(quán)登記、原貸款提前還款等環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)處理進(jìn)度，確保在規(guī)定時(shí)限內(nèi)辦結(jié)業(yè)務(wù)。

　?。ㄈ┿y行不按照本操作細(xì)則辦理公積金貸款二手房“帶押過戶”，拖延發(fā)放、歸還貸款及劃撥資金，未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶及抵押權(quán)變更手續(xù)或者行使抵押權(quán)利的，且經(jīng)核實(shí)是由于銀行自身非客觀因素導(dǎo)致的，公積金中心根據(jù)委托協(xié)議追究銀行的責(zé)任。

　?。ㄋ模┬沦J款或原貸款含有商業(yè)貸款的，必須符合本操作細(xì)則和銀行商業(yè)貸款二手房“帶押過戶”的有關(guān)規(guī)定。

　　附件：1.江門市住房公積金個(gè)人住房貸款二手房“帶押過戶”流程圖

　　2.江門市住房公積金個(gè)人住房貸款二手房“帶押過戶”三方協(xié)議書（示范文本-適用于抵押權(quán)變更方式）

　　3.江門市住房公積金個(gè)人住房貸款二手房“帶押過戶”三方協(xié)議書（示范文本-適用于第二順位抵押權(quán)登記方式）

江門市住房公積金管理中心

2023年3月28日

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