江建〔2022〕85號

各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設局，各有關單位：

　　為規(guī)范我市業(yè)主委員會換屆程序，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》及有關法律法規(guī)，結合我市實際，我局修訂形成《江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于業(yè)主委員會換屆選舉工作指引（2022年修訂）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　附件：江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于業(yè)主委員會換屆選舉工作指引（2022年修訂）

江門市住房和城鄉(xiāng)建設局

2022年4月14日

江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于業(yè)主委員會換屆選舉工作指引

（2022年修訂）

　　一、倡議業(yè)主委員會換屆選舉

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會換屆選舉條件

　　業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

　　業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

　　（二）倡議

　　業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置內貼出《關于業(yè)主委員會換屆選舉的倡議》（附件2），告知全體業(yè)主關于籌備業(yè)主委員會換屆選舉的有關事宜?！蛾P于業(yè)主委員會換屆選舉的倡議》在小區(qū)內公示不少于7日。

　　二、推選新一屆業(yè)主委員會委員候選人

　?。ㄒ唬┌l(fā)出業(yè)主委員會委員候選人推薦的通知

　　業(yè)主委員會發(fā)出《關于自薦（推薦）業(yè)主委員會候選人的通知》（附件3），向全體業(yè)主征集業(yè)主委員會候選人以及相關意見。

　　業(yè)主委員會委員候選人應當是具備以下條件的業(yè)主：

　　1.具有完全民事行為能力；

　　2.遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；

　　3.遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用，無損害公共利益行為；

　　4.本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位任職；

　　5.《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的其他條件。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關?？梢园l(fā)動綜合因素突出的業(yè)主參選業(yè)主委員會候選人，可在業(yè)主委員會候選人名單中為合適的候選人加具推薦意見。綜合因素包含代表性、廣泛性、公益心、責任心、政治面貌、工作單位、工作經(jīng)驗、工作能力、工作時間等方面。

　　鼓勵中共黨員、政府公職人員、“兩代表一委員”、社區(qū)居民委員會成員、優(yōu)秀志愿者、各行各業(yè)成功人士和有熱情、懂法律、善管理的業(yè)主成為業(yè)主委員會候選人。

　　（二）業(yè)主委員會候選人的申請

　　在自薦（推薦）有效期內，符合候選人資格條件的業(yè)主填寫《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》（附件4），或者提供《業(yè)主委員會委員候選人推薦表》（附件5）和《業(yè)主代表（業(yè)主委員會候選人）承諾書》（附件6），連同本人身份證原件（核對原件后退還）、復印件（注明僅用于參選業(yè)主委員會委員）和房產憑證原件（核對原件后退還）、復印件（注明僅用于參選業(yè)主委員會委員）一起交給業(yè)主委員會。

　?。ㄈ┐_定業(yè)主委員會委員候選人

　　業(yè)主委員會在自薦（推薦）有效期滿后對收集到的名單和資料進行整理核實，確定候選人名單。業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)少于業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會委員人數(shù)的，由業(yè)主委員會繼續(xù)組織業(yè)主推薦。 

　　三、業(yè)主大會會議的召開

　?。ㄒ唬┌l(fā)出召開業(yè)主大會會議通知

　　業(yè)主委員會經(jīng)整理核實的新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單、簡歷表和《關于召開業(yè)主大會的通知》（附件7）在業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　同時，業(yè)主委員會將《關于召開業(yè)主大會的通知》在業(yè)主大會會議召開15日前以下列方式之一送達業(yè)主：

　　1.當面遞交書面通知；

　　2.將書面通知放入業(yè)主信箱或業(yè)主的物業(yè)專有部分內；

　　3.郵寄書面通知；

　　4.其他法定方式。

　　在公示期內，業(yè)主對候選人資格有異議的，可向業(yè)主委員會提出，業(yè)主委員會應當記錄并做出答復。

　　候選人名單公示確定后，業(yè)主委員會及時告知物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并印刷好《選舉業(yè)主委員會委員選票》（附件8）。

　?。ǘ┱匍_業(yè)主大會會議

　　業(yè)主大會會議可以采用電子投票、書面征求意見或者集體討論的形式，也可以采取相結合的形式召開。鼓勵使用政府平臺采用電子投票的形式召開。

　　業(yè)主大會會議采用電子投票形式的，按照《江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于業(yè)主電子投票工作指引》（試行）實施。

　　業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，業(yè)主委員會應當場公布表決結果，并填寫《____小區(qū)業(yè)主委員會選舉驗票結果確認書》（附件10），同時將表決結果以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示不少于7日。

　　業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會應當在組織計票的當天填寫《____小區(qū)業(yè)主委員會選舉驗票結果確認書》，并將統(tǒng)計的表決結果以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示不少于30日。

　　如果回收的選票未達到規(guī)定票數(shù)，需要延長回收選票時間的，業(yè)委會應當將延期決定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示，公示不少于7日，公示期滿后，告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。投票延長時間最多30日。在回收選票延長期內，業(yè)委會應積極發(fā)動未投票的業(yè)主參與投票。

　　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，必須符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定，業(yè)主和代理人應當簽訂《業(yè)主參加業(yè)主大會委托書》（附件9），代理人持業(yè)主委托書并根據(jù)委托內容進行投票表決，委托書應載明委托內容、委托期限、委托權限等內容。

　　選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，應當經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　四、新一屆業(yè)主委員會成立

　　（一）公示表決結果

　　業(yè)主委員會將業(yè)主大會的投票表決結果、新一屆業(yè)主委員會名單在小區(qū)內顯著位置公示，采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結果在物業(yè)管理區(qū)域內公示不少于30日，業(yè)主有權查詢相關材料。

　　表決結果的公示內容應當包括業(yè)主的房號和專有部分面積，業(yè)主對業(yè)主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權意見和意見匯總結果等。

　　業(yè)主委員會應將業(yè)主投表決票選票及召開業(yè)主大會的相關資料妥善保存。

　?。ǘ┊愖h處理

　　對投票表決結果有異議的，可參照下列辦法處理：

　　1.異議提出人應當在公示期間實名提出書面異議。

　　2.采用書面表決票補充投票的，異議提出人可以查驗本人的書面表決票或者選票，但應當出示本人的有效身份證件和有效房產憑證；業(yè)委會應當將異議提出人的書面表決票或者選票供其查驗。

　　3.異議提出人對公示的業(yè)主人數(shù)、專有部分面積等業(yè)主投票權數(shù)提出異議的，向業(yè)委會反映。

　　4有證據(jù)證明不是業(yè)主或者業(yè)主委托代理人投票的，可以向業(yè)委會反映，業(yè)委會應當進行核實。

　　5.業(yè)委會應當在業(yè)主大會會議表決結果公示期間或者公示期限屆滿之日起至新一屆業(yè)主委員會成立前對異議進行處理。

　　6.異議提出人對業(yè)委會的處理仍有異議的，可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）反映處理。業(yè)委會違反相關規(guī)定的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法處理，并通告全體業(yè)主。

　　（三）推選業(yè)主委員會主任、副主任及業(yè)主委員會分工

　　新一屆業(yè)主委員會自產生之日起7日內召開業(yè)主委員會會議，按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定，推選產生主任1人，副主任1～2人，以及其他職責人員。

　　業(yè)主委員會應當在任期屆滿之日起3日內，將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。

　　業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

　　因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

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　　新一屆業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料（一式兩份）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門辦理備案手續(xù)：

　　1.《江門市業(yè)主委員會備案申請表》；

　　2.《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；

　　3.業(yè)主大會的會議記錄、會議決定；

　　4.業(yè)主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況。

　　物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當在收到上述材料后5日內發(fā)出《業(yè)主委員會備案回執(zhí)》。

　　新一屆業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　備案的有關事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內書面報告物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

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　　新一屆業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案回執(zhí)向公安機關申請刻制業(yè)主委員會印章。印章應當標明業(yè)主委員會的屆數(shù)。

　　新一屆業(yè)主委員會應當建立印章管理制度，并指定專人保管印章。應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定和業(yè)主大會的決定使用業(yè)主委員會印章。

　　五、業(yè)主委員會委員的終止和遞補

　　業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：

　?。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

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　?。ㄈ┮婪ū幌拗迫松碜杂傻?；

　?。ㄋ模┓?、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；

　?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；

　?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業(yè)主義務的；

　　（五）侵害他人合法權益的；

　?。┮蚱渌虿灰藫螛I(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　業(yè)主委員會任期內，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。

　　業(yè)主委員會委員集體辭職的，應當召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出協(xié)助要求，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當給予協(xié)助。

　　本指引自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日?！蛾P于印發(fā)〈江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于業(yè)主委員會換屆選舉工作指引〉的通知》（江建〔2016〕300號）同時廢止。如國家和省另有規(guī)定的，從其規(guī)定執(zhí)行。

　　附件：1.江門市業(yè)主委員會換屆選舉流程圖

　　2.關于業(yè)主委員會換屆選舉的倡議

　　3.關于自薦（推薦）業(yè)主委員會委員候選人的通知

　　4.業(yè)主委員會委員候選人簡歷表

　　5.業(yè)主委員會委員候選人推薦表

　　6.業(yè)主代表（業(yè)主委員會候選人）承諾書

　　7.關于召開業(yè)主大會的通知

　　8.選舉業(yè)主委員會委員選票

　　9.業(yè)主參加業(yè)主大會委托書

　　10.______小區(qū)業(yè)主委員會選舉驗票結果確認書

附件：

1．（公文附件）江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)《江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于業(yè)主委員會換屆選舉工作指引（2022年修訂）》的通知.zip

（文章來源：江門市住房和城鄉(xiāng)建設局）