EPBG2020001

　　各鎮(zhèn)人民政府（街道辦）、市各單位：

　　經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《恩平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》印發(fā)給你們，請認真組織落實。實施中遇到的問題，請及時向我局反映。

恩平市自然資源局

　　2021年2月20日

　　公開方式：主動公開

恩平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見

　　為妥善解決恩平市實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年6月20日）前存在的影響登記的歷史遺留問題，進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記工作，加強恩平市國有建設(shè)用地價格管理，完善國有土地有償使用制度，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等相關(guān)法律法規(guī)，按照“依法依規(guī)、尊重歷史、便民利民”的原則，結(jié)合我市基準地價以及歷史遺留問題實際情況，提出以下處理意見。

　　一、基本情況

　　2016年6月20日實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房產(chǎn)登記與土地登記一直分散登記，國土部門與房產(chǎn)部門之間的登記系統(tǒng)也不相同，無法實現(xiàn)登記信息的互通共享。由于多種原因以前一些不動產(chǎn)只申請了土地證或房產(chǎn)證，或者兩證都沒有，在處理上無現(xiàn)行法律依據(jù)，導致無法為群眾辦理不動產(chǎn)登記。目前，因歷史遺留問題暫不能辦理過戶手續(xù)的案例較多，為有效化解社會的積壓矛盾，保障廣大群眾的合法權(quán)益，必須盡快出臺不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見。

　　二、分類處理歷史遺留問題

　　（一）關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導致土地用途、土地使用年限不一致的問題

　　1.房屋已確權(quán)給業(yè)主的，若房屋已辦理土地分割登記，按照土地分割登記時確定的土地使用年限。若房屋未辦理土地分割登記，以房屋所涉宗地的土地使用年限進行合并，以各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對應(yīng)的土地使用年限進行登記。

　　2.擬登記建筑物占用的土地用途不一致的，以規(guī)劃批準的該建筑物的實際用途登記。原批準的土地用途與建筑物不一致的部分，建筑物登記用途地價比原土地批準用途的地價標準高的,應(yīng)補繳土地出讓金，補繳標準按照自然資源管理部門依法受理申請補繳時點的土地市場價格評估決定。

　　3.為避免以后出現(xiàn)多個土地使用年限的問題，市住建部門在辦理房屋報建時，若發(fā)現(xiàn)土地使用年限不一致的，需在自然資源部門補辦統(tǒng)一土地使用年限手續(xù)，再予以辦理報建手續(xù)。

　　4.對土地用途進行歸類的，在辦理不動產(chǎn)登記時，對于涉及住宅、商服類用地的按照土地利用現(xiàn)狀標準進行歸類，若無法歸類的，按現(xiàn)狀的用途登記，在權(quán)利狀況標注原批準土地用途。

　　（二）關(guān)于建筑物超出宗地紅線，占用面積，界線部分超過發(fā)證、界線不一致的問題

　　建設(shè)項目已依法取得規(guī)劃、竣工驗收手續(xù)或房屋登記手續(xù)，但建筑物部分超出原批準用地紅線占用國有建設(shè)用地的，按照以下情形辦理：

　　1.建筑物基底未超出用地紅線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出用地紅線范圍的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)按照原批準用地紅線及房屋測繪報告等進行登記，其中宗地按照原批準用地紅線范圍的面積登記，房屋按照房屋測繪報告確定的建筑面積登記。

　　2.建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線，且房屋尚未登記到業(yè)主名下的，按照以下情形分類辦理：

　　（1）單幢建筑物基底面積不大于100㎡,且該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基底面積的1%的，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積不大于4㎡，可不做違法用地處理，由不動產(chǎn)登記部門按照建筑物實際建筑面積和實際用地面積予以辦理登記。

　　本條款適用于經(jīng)規(guī)劃部門批準的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。

　　（2）建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅、自建房、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100㎡，且超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積1%但不大于5%的，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于15㎡的，須進行違法用地罰款處理并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，才予以辦理登記；超出上述規(guī)定范圍的，不予受理補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)和不動產(chǎn)登記手續(xù)。（上述補辦土地使用權(quán)手續(xù)計價標準詳見本辦法“三、補繳出讓金計收標準”，下同）

　　（3）除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等），單幢建筑物基底超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于該幢建筑物基底面積的5%的，須進行違法用地罰款處理并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，才予以辦理登記；該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的，不予受理補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)和不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　3.建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線，且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予辦理。

　?。?）所在宗地原為“劃撥土地”的，可按照“劃撥土地”性質(zhì)和建筑物實際用地面積辦理登記，并將建筑物超出用地紅線情況在不動產(chǎn)登記簿證上如實記載；但在發(fā)生不動產(chǎn)買賣、交換、贈與、抵押等情況時，應(yīng)由房屋業(yè)主補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，才予以辦理登記。其他未超出用地紅線范圍的“劃撥土地”辦理上述手續(xù)時，應(yīng)由房屋業(yè)主補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，才予以辦理登記。

　?。?）房屋所有宗地原為“出讓土地”的，應(yīng)由房屋業(yè)主就超出用地紅線部分土地補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，才予以辦理登記。

　　前述第（1）和第（2）條款是以有批準權(quán)限的人民政府批準的土地使用權(quán)供應(yīng)方式劃分的，適用于經(jīng)自然資源部門批準的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。

　　（三）關(guān)于無土地權(quán)屬來源已辦理房屋登記的問題

　　1.對于在無土地來源的國有土地建設(shè)的，房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到權(quán)利人名下，權(quán)利人憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，原則上按照劃撥土地管理。

　　2.房屋業(yè)主辦理不動產(chǎn)變更、繼承等情況的，土地用途按照房屋確權(quán)時用途確定，土地性質(zhì)按照“劃撥土地”確定。

　　3.房屋業(yè)主辦理買賣、交換、贈與、抵押等情況的，需申請辦理劃撥土地補辦出讓手續(xù)，補繳出讓金及相關(guān)稅費后，才予以辦理登記。

　　（四）關(guān)于已辦理土地登記但未辦理房屋登記的問題

　　已辦理土地登記但無辦理房屋登記商品房（自建房），向市自然資源、住建部門申請完善規(guī)劃竣工驗收手續(xù)后，才予以辦理登記。

　　（五）關(guān)于有土地權(quán)屬來源但未辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記的問題

　　1.對于國有資產(chǎn)公司、鎮(zhèn)政府（街道辦）或其下屬單位將原批準用地進行分塊轉(zhuǎn)讓，用于自建住房，但一直未辦理出讓及分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)的歷史用地，權(quán)利人憑來源資料申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的，須進行違法用地罰款處理并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，再進行分割轉(zhuǎn)讓登記。

　　2.對于國有資產(chǎn)公司、鎮(zhèn)政府（街道辦）或其下屬單位原用地未辦理批準手續(xù)但已進行分塊轉(zhuǎn)讓，用于自建住房的情況，須完善歷史用地手續(xù)后再辦理不動產(chǎn)登記。

　　以上涉及地上建筑物未完善手續(xù)的，需根據(jù)本文第二大點第（四）點規(guī)定，完善地上建筑物相關(guān)手續(xù)后，方可登記房屋所有權(quán)。

　　（六）關(guān)于在合法宗地上建造房屋，其房屋所有權(quán)（或土地使用權(quán)）沒有同步轉(zhuǎn)移，導致土地、房屋權(quán)利不一致的問題

　　1.商品房或分割辦證的自建房，其房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移或多次轉(zhuǎn)移且相繼取得房產(chǎn)證，但沒有同步辦理國有土地使用權(quán)證的不動產(chǎn)，現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)人持房產(chǎn)權(quán)證和原權(quán)利人的國有土地使用證申請辦理房地一體的不動產(chǎn)登記的，應(yīng)予以受理。具體是以現(xiàn)有的房屋所有人為轉(zhuǎn)移，經(jīng)過多次轉(zhuǎn)移的都是以現(xiàn)有的所有人為轉(zhuǎn)移申請人，對既往轉(zhuǎn)移人不予以追溯。如現(xiàn)房屋所有權(quán)人未能收回原權(quán)利人土地證書的，應(yīng)當在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站公告作廢，公告期間無異議的，應(yīng)予以辦理。

　　2.未分割辦證的自建房和工業(yè)廠房，其房屋所有權(quán)（或土地使用權(quán)）已單獨多次轉(zhuǎn)移，且相繼取得房產(chǎn)證（或土地使用證）但沒有同步辦理國有土地使用權(quán)證（或房產(chǎn)證）的不動產(chǎn)，當事人持有房產(chǎn)證（或土地使用證），原有權(quán)利人的國有土地使用證（或原權(quán)利人的房產(chǎn)證）共同申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記的，經(jīng)調(diào)查核實，應(yīng)予以受理。

　　（七）關(guān)于綜合用地、商住用地、多種用途細分登記的問題

　　1.在“綜合用地”或“多種用途用地”上建筑物已辦理房屋登記的，根據(jù)建筑物實際登記用途確定土地登記用途和土地使用年限；建筑物未辦理房屋登記的（包括空地未建的情況），根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃用途確定土地登記用途和土地使用年限。使用年限自土地批準使用之日起計，最高年限不超過50年。需要補繳土地出讓金的，必須繳清土地出讓金后才能辦理登記。

　　2.原批準土地用途登記為“商住用地”或“商業(yè)、住宅用地”，但未約定商業(yè)、住宅等不同用途使用年限的，使用年限自原土地出讓起始日期計算，住宅用地70年、商業(yè)用地40年的最高年限登記。對于單元房屋的房屋用途與土地用途不一致的商住樓，土地用途和土地使用年限依據(jù)單元房屋的用途確認；原已核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書，且記載的房屋用途與土地用途不一致的商品房，在辦理新的不動產(chǎn)登記時，按本條規(guī)定執(zhí)行。

　　3.原批準土地用途登記為“綜合用地”的空地，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃確定土地登記用途；原批準土地用途登記為多種用途的空地，原批準用途符合現(xiàn)行規(guī)劃的，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃確定土地登記用途；原批準土地用途登記為多種用途的空地，原批準用途與現(xiàn)行規(guī)劃相沖突且規(guī)劃難以調(diào)整的，應(yīng)由市人民政府根據(jù)有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)后依法重新供應(yīng)。

　　（八）關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位已經(jīng)注銷或被吊銷營業(yè)執(zhí)照，造成購房人無法辦理不動產(chǎn)登記的問題

　　已辦理土地證及房屋首次登記的住宅小區(qū)，由于開發(fā)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照被注銷或被吊銷，無法與購房人共同申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，可由購房人憑清晰的權(quán)屬來源證明材料（購房合同、發(fā)票等），有關(guān)稅費繳納憑證等資料，單方申請轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)公告無異議后給予辦理。

　　（九）關(guān)于已完成的開發(fā)住宅小區(qū)，原開發(fā)商名下土地或房屋被分別查封，無法辦理不動產(chǎn)登記的問題

　　1.房屋尚未確權(quán)到業(yè)主名下，仍在開發(fā)商名下的，開發(fā)商申請辦理不動產(chǎn)登記，不予受理。

　　2.房屋已確權(quán)到業(yè)主名下，并取得房產(chǎn)證的，由房屋所有人向查封法院提出異議，解除查封后再申請辦理不動產(chǎn)登記。

　　3.人民法院對不動產(chǎn)進行查封或?qū)嶓w處理時，宜將土地和地上建筑物一并查封或處理。

　　（十）國有建設(shè)用地批準書或土地使用證抵押狀態(tài)未注銷，地上商品房已辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)無法辦理不動產(chǎn)變更登記的問題

　　對于未注銷抵押登記的地塊，地上已建成商品房出售且已辦理房產(chǎn)證的，房屋所有權(quán)人申請辦理不動產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移登記的，經(jīng)抵押權(quán)人同意，應(yīng)當給予辦理，在登記簿中注明土地處于抵押狀態(tài)。

　　（十一）關(guān)于將國有土地誤登記為集體土地的問題

　　1.對于將中心城區(qū)或圩鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)的國有土地，誤登記為集體土地并核發(fā)集體土地使用權(quán)證的，權(quán)利人憑來源證明（如歷史征地資料、購地協(xié)議、鎮(zhèn)政府（街道辦）說明、已繳納出讓金憑證等）可更正登記為國有土地，若無繳納出讓金憑證的，原則上按照劃撥土地管理。

　　涉及地上建筑物未完善手續(xù)的，需根據(jù)本文第二大點第（四）點規(guī)定，完善地上建筑物相關(guān)手續(xù)后，方可進行不動產(chǎn)登記。

　　2.權(quán)利人辦理不動產(chǎn)變更、繼承等情況的，土地用途按照房屋確權(quán)時用途確定，土地性質(zhì)按照本文第二大點第（十一）第1小點確定。

　　3.權(quán)利人辦理買賣、交換、贈與、抵押等情況的，需申請辦理劃撥土地補辦出讓手續(xù)，補繳出讓金及相關(guān)稅費后，才予以辦理登記。

　　（十二）關(guān)于土地利用開發(fā)強度不符合轉(zhuǎn)移條件的問題

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時， 屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上”才能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，未達到上述土地利用開發(fā)強度的土地不受理轉(zhuǎn)移登記申請。

　　（十三）關(guān)于法院拍賣未辦理產(chǎn)權(quán)登記的不動產(chǎn)，買受人持法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理不動產(chǎn)登記的問題

　　對于法院拍賣未辦理產(chǎn)權(quán)登記的不動產(chǎn)，買受人持法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理不動產(chǎn)權(quán)登記的，買受人補交土地出讓金及相關(guān)稅費后，將不動產(chǎn)確權(quán)給買受人名下。涉及違法用地的須對原權(quán)利人進行罰款（可由他人代繳納）處理后才能辦理登記。

　　以上涉及地上建筑物未完善手續(xù)的，需根據(jù)本文第二大點第（四）點規(guī)定，完善地上建筑物相關(guān)手續(xù)后，方可登記房屋所有權(quán)。

　　三、補繳出讓金計收標準

　　對上述第二點中涉及需補辦出讓手續(xù)的情況，補繳出讓金金額由自然資源部門委托有資質(zhì)的第三方評估公司評估確定，評估時點按照自然資源管理部門依法受理補辦出讓手續(xù)的時間確定，評估報告需在土地估價行業(yè)相關(guān)備案系統(tǒng)中進行備案并取得電子備案號。

　　四、適用范圍和使用年限

　　本意見適用于恩平市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前所形成的歷史遺留問題。由恩平市自然資源局負責解釋，自2021年4月1日起施行，有效期3年。

視頻解讀：恩平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見

《恩平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的 處理意見》政策解讀