EPBG2020001

　　各鎮(zhèn)人民政府（街道辦）、市各單位：

　　經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《恩平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織落實(shí)。實(shí)施中遇到的問題，請及時向我局反映。

恩平市自然資源局

　　2021年2月20日

　　公開方式：主動公開

恩平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見

　　為妥善解決恩平市實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年6月20日）前存在的影響登記的歷史遺留問題，進(jìn)一步規(guī)范不動產(chǎn)登記工作，加強(qiáng)恩平市國有建設(shè)用地價格管理，完善國有土地有償使用制度，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律法規(guī)，按照“依法依規(guī)、尊重歷史、便民利民”的原則，結(jié)合我市基準(zhǔn)地價以及歷史遺留問題實(shí)際情況，提出以下處理意見。

　　一、基本情況

　　2016年6月20日實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房產(chǎn)登記與土地登記一直分散登記，國土部門與房產(chǎn)部門之間的登記系統(tǒng)也不相同，無法實(shí)現(xiàn)登記信息的互通共享。由于多種原因以前一些不動產(chǎn)只申請了土地證或房產(chǎn)證，或者兩證都沒有，在處理上無現(xiàn)行法律依據(jù)，導(dǎo)致無法為群眾辦理不動產(chǎn)登記。目前，因歷史遺留問題暫不能辦理過戶手續(xù)的案例較多，為有效化解社會的積壓矛盾，保障廣大群眾的合法權(quán)益，必須盡快出臺不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見。

　　二、分類處理歷史遺留問題

　　（一）關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地用途、土地使用年限不一致的問題

　　1.房屋已確權(quán)給業(yè)主的，若房屋已辦理土地分割登記，按照土地分割登記時確定的土地使用年限。若房屋未辦理土地分割登記，以房屋所涉宗地的土地使用年限進(jìn)行合并，以各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對應(yīng)的土地使用年限進(jìn)行登記。

　　2.擬登記建筑物占用的土地用途不一致的，以規(guī)劃批準(zhǔn)的該建筑物的實(shí)際用途登記。原批準(zhǔn)的土地用途與建筑物不一致的部分，建筑物登記用途地價比原土地批準(zhǔn)用途的地價標(biāo)準(zhǔn)高的,應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按照自然資源管理部門依法受理申請補(bǔ)繳時點(diǎn)的土地市場價格評估決定。

　　3.為避免以后出現(xiàn)多個土地使用年限的問題，市住建部門在辦理房屋報建時，若發(fā)現(xiàn)土地使用年限不一致的，需在自然資源部門補(bǔ)辦統(tǒng)一土地使用年限手續(xù)，再予以辦理報建手續(xù)。

　　4.對土地用途進(jìn)行歸類的，在辦理不動產(chǎn)登記時，對于涉及住宅、商服類用地的按照土地利用現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行歸類，若無法歸類的，按現(xiàn)狀的用途登記，在權(quán)利狀況標(biāo)注原批準(zhǔn)土地用途。

　　（二）關(guān)于建筑物超出宗地紅線，占用面積，界線部分超過發(fā)證、界線不一致的問題

　　建設(shè)項(xiàng)目已依法取得規(guī)劃、竣工驗(yàn)收手續(xù)或房屋登記手續(xù)，但建筑物部分超出原批準(zhǔn)用地紅線占用國有建設(shè)用地的，按照以下情形辦理：

　　1.建筑物基底未超出用地紅線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出用地紅線范圍的，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照原批準(zhǔn)用地紅線及房屋測繪報告等進(jìn)行登記，其中宗地按照原批準(zhǔn)用地紅線范圍的面積登記，房屋按照房屋測繪報告確定的建筑面積登記。

　　2.建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線，且房屋尚未登記到業(yè)主名下的，按照以下情形分類辦理：

　?。?）單幢建筑物基底面積不大于100㎡,且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基底面積的1%的，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積不大于4㎡，可不做違法用地處理，由不動產(chǎn)登記部門按照建筑物實(shí)際建筑面積和實(shí)際用地面積予以辦理登記。

　　本條款適用于經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。

　?。?）建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅、自建房、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100㎡，且超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積1%但不大于5%的，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于15㎡的，須進(jìn)行違法用地罰款處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，才予以辦理登記；超出上述規(guī)定范圍的，不予受理補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)和不動產(chǎn)登記手續(xù)。（上述補(bǔ)辦土地使用權(quán)手續(xù)計價標(biāo)準(zhǔn)詳見本辦法“三、補(bǔ)繳出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)”，下同）

　?。?）除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等），單幢建筑物基底超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于該幢建筑物基底面積的5%的，須進(jìn)行違法用地罰款處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，才予以辦理登記；該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的，不予受理補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)和不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　3.建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線，且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予辦理。

　?。?）所在宗地原為“劃撥土地”的，可按照“劃撥土地”性質(zhì)和建筑物實(shí)際用地面積辦理登記，并將建筑物超出用地紅線情況在不動產(chǎn)登記簿證上如實(shí)記載；但在發(fā)生不動產(chǎn)買賣、交換、贈與、抵押等情況時，應(yīng)由房屋業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記。其他未超出用地紅線范圍的“劃撥土地”辦理上述手續(xù)時，應(yīng)由房屋業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記。

　?。?）房屋所有宗地原為“出讓土地”的，應(yīng)由房屋業(yè)主就超出用地紅線部分土地補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記。

　　前述第（1）和第（2）條款是以有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)的土地使用權(quán)供應(yīng)方式劃分的，適用于經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。

　　（三）關(guān)于無土地權(quán)屬來源已辦理房屋登記的問題

　　1.對于在無土地來源的國有土地建設(shè)的，房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到權(quán)利人名下，權(quán)利人憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，原則上按照劃撥土地管理。

　　2.房屋業(yè)主辦理不動產(chǎn)變更、繼承等情況的，土地用途按照房屋確權(quán)時用途確定，土地性質(zhì)按照“劃撥土地”確定。

　　3.房屋業(yè)主辦理買賣、交換、贈與、抵押等情況的，需申請辦理劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)繳出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記。

　　（四）關(guān)于已辦理土地登記但未辦理房屋登記的問題

　　已辦理土地登記但無辦理房屋登記商品房（自建房），向市自然資源、住建部門申請完善規(guī)劃竣工驗(yàn)收手續(xù)后，才予以辦理登記。

　　（五）關(guān)于有土地權(quán)屬來源但未辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記的問題

　　1.對于國有資產(chǎn)公司、鎮(zhèn)政府（街道辦）或其下屬單位將原批準(zhǔn)用地進(jìn)行分塊轉(zhuǎn)讓，用于自建住房，但一直未辦理出讓及分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)的歷史用地，權(quán)利人憑來源資料申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的，須進(jìn)行違法用地罰款處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，再進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓登記。

　　2.對于國有資產(chǎn)公司、鎮(zhèn)政府（街道辦）或其下屬單位原用地未辦理批準(zhǔn)手續(xù)但已進(jìn)行分塊轉(zhuǎn)讓，用于自建住房的情況，須完善歷史用地手續(xù)后再辦理不動產(chǎn)登記。

　　以上涉及地上建筑物未完善手續(xù)的，需根據(jù)本文第二大點(diǎn)第（四）點(diǎn)規(guī)定，完善地上建筑物相關(guān)手續(xù)后，方可登記房屋所有權(quán)。

　　（六）關(guān)于在合法宗地上建造房屋，其房屋所有權(quán)（或土地使用權(quán)）沒有同步轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致土地、房屋權(quán)利不一致的問題

　　1.商品房或分割辦證的自建房，其房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移或多次轉(zhuǎn)移且相繼取得房產(chǎn)證，但沒有同步辦理國有土地使用權(quán)證的不動產(chǎn)，現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)人持房產(chǎn)權(quán)證和原權(quán)利人的國有土地使用證申請辦理房地一體的不動產(chǎn)登記的，應(yīng)予以受理。具體是以現(xiàn)有的房屋所有人為轉(zhuǎn)移，經(jīng)過多次轉(zhuǎn)移的都是以現(xiàn)有的所有人為轉(zhuǎn)移申請人，對既往轉(zhuǎn)移人不予以追溯。如現(xiàn)房屋所有權(quán)人未能收回原權(quán)利人土地證書的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站公告作廢，公告期間無異議的，應(yīng)予以辦理。

　　2.未分割辦證的自建房和工業(yè)廠房，其房屋所有權(quán)（或土地使用權(quán)）已單獨(dú)多次轉(zhuǎn)移，且相繼取得房產(chǎn)證（或土地使用證）但沒有同步辦理國有土地使用權(quán)證（或房產(chǎn)證）的不動產(chǎn)，當(dāng)事人持有房產(chǎn)證（或土地使用證），原有權(quán)利人的國有土地使用證（或原權(quán)利人的房產(chǎn)證）共同申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記的，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，應(yīng)予以受理。

　　（七）關(guān)于綜合用地、商住用地、多種用途細(xì)分登記的問題

　　1.在“綜合用地”或“多種用途用地”上建筑物已辦理房屋登記的，根據(jù)建筑物實(shí)際登記用途確定土地登記用途和土地使用年限；建筑物未辦理房屋登記的（包括空地未建的情況），根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃用途確定土地登記用途和土地使用年限。使用年限自土地批準(zhǔn)使用之日起計，最高年限不超過50年。需要補(bǔ)繳土地出讓金的，必須繳清土地出讓金后才能辦理登記。

　　2.原批準(zhǔn)土地用途登記為“商住用地”或“商業(yè)、住宅用地”，但未約定商業(yè)、住宅等不同用途使用年限的，使用年限自原土地出讓起始日期計算，住宅用地70年、商業(yè)用地40年的最高年限登記。對于單元房屋的房屋用途與土地用途不一致的商住樓，土地用途和土地使用年限依據(jù)單元房屋的用途確認(rèn)；原已核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書，且記載的房屋用途與土地用途不一致的商品房，在辦理新的不動產(chǎn)登記時，按本條規(guī)定執(zhí)行。

　　3.原批準(zhǔn)土地用途登記為“綜合用地”的空地，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃確定土地登記用途；原批準(zhǔn)土地用途登記為多種用途的空地，原批準(zhǔn)用途符合現(xiàn)行規(guī)劃的，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃確定土地登記用途；原批準(zhǔn)土地用途登記為多種用途的空地，原批準(zhǔn)用途與現(xiàn)行規(guī)劃相沖突且規(guī)劃難以調(diào)整的，應(yīng)由市人民政府根據(jù)有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)后依法重新供應(yīng)。

　　（八）關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位已經(jīng)注銷或被吊銷營業(yè)執(zhí)照，造成購房人無法辦理不動產(chǎn)登記的問題

　　已辦理土地證及房屋首次登記的住宅小區(qū)，由于開發(fā)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照被注銷或被吊銷，無法與購房人共同申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，可由購房人憑清晰的權(quán)屬來源證明材料（購房合同、發(fā)票等），有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證等資料，單方申請轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)公告無異議后給予辦理。

　　（九）關(guān)于已完成的開發(fā)住宅小區(qū)，原開發(fā)商名下土地或房屋被分別查封，無法辦理不動產(chǎn)登記的問題

　　1.房屋尚未確權(quán)到業(yè)主名下，仍在開發(fā)商名下的，開發(fā)商申請辦理不動產(chǎn)登記，不予受理。

　　2.房屋已確權(quán)到業(yè)主名下，并取得房產(chǎn)證的，由房屋所有人向查封法院提出異議，解除查封后再申請辦理不動產(chǎn)登記。

　　3.人民法院對不動產(chǎn)進(jìn)行查封或?qū)嶓w處理時，宜將土地和地上建筑物一并查封或處理。

　　（十）國有建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地使用證抵押狀態(tài)未注銷，地上商品房已辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)無法辦理不動產(chǎn)變更登記的問題

　　對于未注銷抵押登記的地塊，地上已建成商品房出售且已辦理房產(chǎn)證的，房屋所有權(quán)人申請辦理不動產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移登記的，經(jīng)抵押權(quán)人同意，應(yīng)當(dāng)給予辦理，在登記簿中注明土地處于抵押狀態(tài)。

　　（十一）關(guān)于將國有土地誤登記為集體土地的問題

　　1.對于將中心城區(qū)或圩鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)的國有土地，誤登記為集體土地并核發(fā)集體土地使用權(quán)證的，權(quán)利人憑來源證明（如歷史征地資料、購地協(xié)議、鎮(zhèn)政府（街道辦）說明、已繳納出讓金憑證等）可更正登記為國有土地，若無繳納出讓金憑證的，原則上按照劃撥土地管理。

　　涉及地上建筑物未完善手續(xù)的，需根據(jù)本文第二大點(diǎn)第（四）點(diǎn)規(guī)定，完善地上建筑物相關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)行不動產(chǎn)登記。

　　2.權(quán)利人辦理不動產(chǎn)變更、繼承等情況的，土地用途按照房屋確權(quán)時用途確定，土地性質(zhì)按照本文第二大點(diǎn)第（十一）第1小點(diǎn)確定。

　　3.權(quán)利人辦理買賣、交換、贈與、抵押等情況的，需申請辦理劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)繳出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記。

　　（十二）關(guān)于土地利用開發(fā)強(qiáng)度不符合轉(zhuǎn)移條件的問題

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時， 屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上”才能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，未達(dá)到上述土地利用開發(fā)強(qiáng)度的土地不受理轉(zhuǎn)移登記申請。

　　（十三）關(guān)于法院拍賣未辦理產(chǎn)權(quán)登記的不動產(chǎn)，買受人持法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理不動產(chǎn)登記的問題

　　對于法院拍賣未辦理產(chǎn)權(quán)登記的不動產(chǎn)，買受人持法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理不動產(chǎn)權(quán)登記的，買受人補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，將不動產(chǎn)確權(quán)給買受人名下。涉及違法用地的須對原權(quán)利人進(jìn)行罰款（可由他人代繳納）處理后才能辦理登記。

　　以上涉及地上建筑物未完善手續(xù)的，需根據(jù)本文第二大點(diǎn)第（四）點(diǎn)規(guī)定，完善地上建筑物相關(guān)手續(xù)后，方可登記房屋所有權(quán)。

　　三、補(bǔ)繳出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)

　　對上述第二點(diǎn)中涉及需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的情況，補(bǔ)繳出讓金金額由自然資源部門委托有資質(zhì)的第三方評估公司評估確定，評估時點(diǎn)按照自然資源管理部門依法受理補(bǔ)辦出讓手續(xù)的時間確定，評估報告需在土地估價行業(yè)相關(guān)備案系統(tǒng)中進(jìn)行備案并取得電子備案號。

　　四、適用范圍和使用年限

　　本意見適用于恩平市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前所形成的歷史遺留問題。由恩平市自然資源局負(fù)責(zé)解釋，自2021年4月1日起施行，有效期3年。

視頻解讀：恩平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見

《恩平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的 處理意見》政策解讀