一、住宅小區(qū)物業(yè)管理、業(yè)委會(huì)建設(shè)的現(xiàn)狀

伴隨恩平市市房地產(chǎn)市場的繁榮，一些高檔小區(qū)、片群化小區(qū)在物業(yè)管理上有了跨越式的發(fā)展，先進(jìn)的星級(jí)服務(wù)理念在推廣，提升了物業(yè)管理信息化能力，全市物業(yè)管理整體向好。但我市物業(yè)管理還有許許多多的問題，業(yè)主與物管之間的矛盾表現(xiàn)呈現(xiàn)了多樣化，具體如下。

1. 物業(yè)公司“全心全意為業(yè)主”的服務(wù)理念沒有樹立，原因是各樓盤的物業(yè)公司是由開發(fā)商以前期物業(yè)管理的形式雇聘或組建的，在權(quán)屬上更傾向于為開發(fā)商服務(wù)，以維護(hù)開發(fā)商利益為主。

2. 物業(yè)管理模式陳舊，物業(yè)管理不能緊隨“互聯(lián)網(wǎng)+”，提升管理效率，業(yè)主難享受到其期盼的服務(wù)質(zhì)量。

3. 業(yè)主維權(quán)意識(shí)以及自治意識(shí)日漸增強(qiáng)，但缺少指引和協(xié)助，合理訴求得不到落實(shí)，業(yè)主維權(quán)方式和手段多為個(gè)體式、非法式。部分業(yè)主法律意識(shí)淡薄，不重視合約精神，存在不當(dāng)維權(quán)行為，隨意拖欠物業(yè)管理費(fèi)，造成物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

4. 全市大部分小區(qū)沒有成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主個(gè)人意見難以形成群體力量，得不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重視。全市備案的“業(yè)主委員會(huì)”等業(yè)主自治組織不多，許多小區(qū)的業(yè)委會(huì)還只是松散的聯(lián)合。

5. 政府相關(guān)部門的物業(yè)管理工作還只是停留在法規(guī)、

政策上，欠缺主動(dòng)、積極，指導(dǎo)和管理的作用沒有體現(xiàn)。

二、促進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展的建議

1. 對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行全方位指導(dǎo)，開展培訓(xùn)，提升

專業(yè)，改善服務(wù)水平。

據(jù)新聞網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年末，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量已超過610萬人。在這些從業(yè)人員中，具有物業(yè)管理師職業(yè)資格的人數(shù)，不足總服務(wù)人員數(shù)量的1%，并且，僅有約20%以上的物業(yè)從業(yè)人員，擁有?？萍耙陨系膶W(xué)歷。

我市相關(guān)部門可以聯(lián)合職教中心對(duì)物業(yè)服務(wù)人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)，有能力向業(yè)主提供特色服務(wù)、親情服務(wù)、個(gè)性服務(wù)。同時(shí)，我市還可以以居民委員會(huì)為主體聯(lián)合宣教、職教中心等部門對(duì)物業(yè)公司員工加強(qiáng)思想教育工作，培養(yǎng)員工服務(wù)意識(shí)和創(chuàng)新意識(shí)。相關(guān)部門可以指導(dǎo)物業(yè)公司建立健全員工績效考核體系，通過績效管理促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平的提高。這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

2. 突破傳統(tǒng)，順應(yīng)時(shí)代，加快信息化、智能化建設(shè)，提升物業(yè)服務(wù)地位。

我市現(xiàn)在在建的樓盤大都能順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，在物業(yè)服務(wù)的基建方面做到了一定程度的智能化。例如建立了智能監(jiān)控系統(tǒng)，智能門禁系統(tǒng)，樓宇對(duì)講系統(tǒng)，智能停車場系統(tǒng)，智能消防系統(tǒng)等。建議我市物業(yè)管理在這些設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)打造線上線下融會(huì)貫通的物業(yè)行業(yè)服務(wù)管理平臺(tái)。我市相關(guān)部門特別是居委會(huì)，要指導(dǎo)和協(xié)助各小區(qū)物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)憑借互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理“互聯(lián)網(wǎng)+”突破，并將物業(yè)管理系統(tǒng)接入到社區(qū)管理系統(tǒng)中，實(shí)現(xiàn)雙方資源的共享。如物管資金使用、業(yè)主意見征集、業(yè)主難題解答、業(yè)主網(wǎng)上投票、物業(yè)個(gè)性化服務(wù)等均可以實(shí)現(xiàn)“一指化”。

3.居民委員會(huì)主動(dòng)推動(dòng)各小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立，繼而實(shí)現(xiàn)居民委員會(huì)的社區(qū)管理同物業(yè)管理融合，發(fā)揮二者的長處，實(shí)現(xiàn)良好的管理效果。

居民委員會(huì)的社區(qū)管理同物業(yè)管理雖然具有各自的特點(diǎn)，在進(jìn)行居民管理過程中側(cè)重的方向也有所不同，但是在其特點(diǎn)中存在的一些共同點(diǎn)仍舊使得社區(qū)管理同物業(yè)管理相互融合，實(shí)現(xiàn)對(duì)居民全方位管理成為可能。

首先，社區(qū)管理和物業(yè)管理的對(duì)象都是居民，二者管理的主要目標(biāo)都是保證居民聚居區(qū)域的安定和諧，為居民正常、幸福生活服務(wù)。小區(qū)居民作為管理的受眾，社區(qū)管理者和物業(yè)公司作為管理的提供者，相同的受眾和目標(biāo)使得社區(qū)管理同物業(yè)管理相融合成為可能。

其次，管理、服務(wù)手段相同。不論是在進(jìn)行社區(qū)管理還是在進(jìn)行物業(yè)管理過程中，采取的管理、服務(wù)手段都是大同小異的。其根本目的是為了維持小區(qū)內(nèi)部的安定和諧局面。如維護(hù)安全的信息排查、政策法規(guī)公德的宣傳和引導(dǎo)、公共施設(shè)的管理和維護(hù)、鄰里矛盾的化解、公益文體活動(dòng)等。

實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理同物業(yè)管理融合的最主要措施是積極推進(jìn)各小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理自主、自治。

業(yè)委會(huì)是化解小區(qū)物業(yè)管理矛盾的根本途徑，如我市綠島華庭自成立業(yè)委會(huì)以來，小區(qū)物業(yè)費(fèi)每年還有剩余，小區(qū)根據(jù)業(yè)主訴求強(qiáng)化了安全管理并改善了公共休閑場所。成立業(yè)委會(huì)有利社區(qū)管理與小區(qū)管理的并軌融合。社區(qū)管理直接到戶，直接面對(duì)居民。物業(yè)管理人員的雇屬關(guān)系是服務(wù)人員與居民，居民主體地位得到確定。業(yè)主委員會(huì)還可以作為居委會(huì)的構(gòu)成組織直接參與到社區(qū)事務(wù)中去，從而實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理的宏觀與小區(qū)管理的微觀相互統(tǒng)一。將社區(qū)服務(wù)進(jìn)行到每一戶居民家中，可以實(shí)現(xiàn)管理效果的極大提高。在社區(qū)管理的基礎(chǔ)上加入物業(yè)管理的一些手段和方法，細(xì)化社區(qū)管理，可以有效提高社區(qū)管理的社會(huì)效益，保障社區(qū)內(nèi)部的安定和諧。

?  居委會(huì)可以通過小區(qū)業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)居民同管理者的關(guān)系。社區(qū)居民作為管理服務(wù)的受眾，只有實(shí)現(xiàn)管理者和社區(qū)居民之間的關(guān)系和諧，才能保證兩種管理模式能夠完美融合。社區(qū)管理作為政府行為，首先具有較高的信服力，而物業(yè)管理作為居民繳納一定費(fèi)用以后才能享受的待遇，服務(wù)較為細(xì)致。因此，只有將兩者之間的關(guān)系相協(xié)調(diào)，才可以有效實(shí)現(xiàn)良好的管理效果和兩種管理模式的較好融合。實(shí)現(xiàn)二者之間協(xié)調(diào)的橋梁是業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是代表大多數(shù)業(yè)主利益的，其本身具有公信力和情感認(rèn)同。

政府職能部門主動(dòng)探尋、推動(dòng)小區(qū)管理的舉措，落實(shí)相關(guān)工作，必能尋到新路，開創(chuàng)恩平社會(huì)和諧新局面！