EPFG2021001
各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、市有關(guān)單位:
《恩平市商業(yè)與住宅用地容積率管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府十六屆138次常務(wù)會議審議通過,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題,請徑向市自然資源局反映。
恩平市人民政府辦公室
2021年1月8日
恩平市商業(yè)與住宅用地容積率管理辦法
第一條為規(guī)范商業(yè)與住宅用地出讓土地規(guī)劃條件的制定,明確容積率的規(guī)劃管理,根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建設(shè)用地容積率管理辦法》(建規(guī)〔2012〕22號)、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》(中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第7號)和《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條在恩平市行政區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)與住宅用地的出讓和開發(fā)中涉及容積率確定和調(diào)整的,適用本辦法。
第三條規(guī)劃條件作為國有土地出讓合同的組成部分,是土地出讓和開發(fā)建設(shè)的法定依據(jù),規(guī)劃條件的確定和調(diào)整以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)。
第四條任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo),不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行,不得以政府會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。
第五條本辦法實(shí)施前已出讓的商業(yè)與住宅用地的容積率,在不超出控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上限前提下,按如下辦法確定:
?。ㄒ唬┩恋爻鲎寱r,市職能部門出具了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃條件并作為土地出讓合同附件的,或土地出讓合同明確約定條件的,按合同約定的規(guī)劃條件執(zhí)行。
?。ǘ┩恋爻鲎寱r未明確規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,但取得不動產(chǎn)權(quán)證書后經(jīng)市職能部門補(bǔ)發(fā)過規(guī)劃條件,且在有效期內(nèi)的(有效期指批準(zhǔn)規(guī)劃時確定的有效時間;批準(zhǔn)規(guī)劃時未明確有效期的,自本辦法生效之日起,有效期為1年),按批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)確定;如多次出具規(guī)劃條件且在有效期內(nèi)的,按最后批準(zhǔn)的規(guī)劃條件執(zhí)行;已過有效期的,按本條第(五)項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定。
(三)未明確規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,后經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃行政許可的(含修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證),按批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行,曾多次批準(zhǔn)的,按最后批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行。
(四)既有規(guī)劃條件,又有批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的,如兩者容積率不同的,容積率按高值執(zhí)行。
?。ㄎ澹┘任疵鞔_規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,也無經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃行政許可的(含修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證),容積率按以下辦法認(rèn)定:
1.屬恩平市中心城區(qū)范圍的(按《恩平市城市總體規(guī)劃(2011-2035年)》確定的范圍,面積約310.7平方公里),商業(yè)、居住用地容積率≤2.5,且不得超出控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上限。
2.屬恩平市各鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍的,商業(yè)、居住用地容積率≤2.0,且不得超出控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上限。
3.若中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率上限大于2.5或各鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率上限大于2.0,建設(shè)單位因?qū)嶋H建設(shè)需要按控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上限值調(diào)整容積率的,需按照本辦法第九、十條的規(guī)定辦理補(bǔ)繳超出2.5或2.0部分容積率的土地出讓價款手續(xù),并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
?。┥虡I(yè)住宅混合用地未明確商業(yè)和住宅用地比例的,統(tǒng)一按商業(yè)建筑面積不超過30%、住宅建筑面積不低于70%確定。
?。ㄆ撸┢渌闆r根據(jù)需要可報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審定。
?。ò耍┮怨_招標(biāo)、掛牌、拍賣方式受讓土地使用權(quán)的,原則上規(guī)劃條件所確定的容積率指標(biāo)不得調(diào)整。
第六條本辦法從實(shí)施之日起,新出讓的商業(yè)與住宅用地的容積率確定及調(diào)整按以下辦法確定:
?。ㄒ唬┧诘赜蛞延锌刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的,容積率按控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)確定。
(二)所在地域沒有控制性詳細(xì)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃不詳?shù)?,按以下辦法認(rèn)定:
1.屬恩平市中心城區(qū)范圍的(按《恩平市城市總體規(guī)劃(2011-2035年)》確定的范圍,面積約310.7平方公里),商業(yè)、居住用地容積率≤2.5。
2.屬恩平市各鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍的,商業(yè)、居住用地容積率≤2.0。
(三)以公開招標(biāo)、掛牌、拍賣方式受讓土地使用權(quán)的,原則上規(guī)劃條件所確定的容積率指標(biāo)不得調(diào)整。
第七條商業(yè)核心區(qū)、城市標(biāo)志性地段、歷史文化保護(hù)區(qū)、特色風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)等特殊地段,其出讓土地的容積率應(yīng)根據(jù)相應(yīng)區(qū)域的要求、城市設(shè)計(jì)和景觀需要,由市自然資源局制訂方案,報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會確定。
第八條臨城市道路、廣場的建設(shè)項(xiàng)目,能為社會提供自身功能需要以外的建成廣場、屋頂平臺、通道、綠地等公用設(shè)施或用地的,在符合規(guī)劃、消防、交通、環(huán)境等要求的前提下,可按下列規(guī)定增加建筑面積,但增加后總量不得超出控制性詳細(xì)規(guī)劃所控制的上限值。增加建筑面積應(yīng)按照容積率調(diào)整程序辦理。
?。ㄒ唬┖硕ㄈ莘e率≤2.5時,每提供1平方米公用設(shè)施或用地的,允許增加建筑面積2平方米。
?。ǘ┖硕ㄈ莘e率﹥2.5且≤3時,每提供l平方米公用設(shè)施或用地的,允許增加建筑面積2.5平方米。
?。ㄈ┖硕ㄈ莘e率﹥3時,每提供1平方米公用設(shè)施或用地的,允許增加建筑面積3平方米。
?。ㄋ模┮怨_招標(biāo)、掛牌、拍賣方式受讓土地使用權(quán)的,除相關(guān)法律法規(guī)許可的情況外,原則上不得進(jìn)行容積率調(diào)整。
第九條擬調(diào)整的容積率符合地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的,應(yīng)按以下程序調(diào)整:
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位或個人向市自然資源局提出書面申請報(bào)告,說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案,調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評價等內(nèi)容。
?。ǘ┦凶匀毁Y源局應(yīng)組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證;專題論證應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量,從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取,論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名,保證專題論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請調(diào)整容積率的單位或個人有利害關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)回避。
?。ㄈ┦凶匀毁Y源局應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)上和現(xiàn)場進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見,必要時應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證。
(四)市自然資源局依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議;經(jīng)審議同意后,市自然資源局將容積率調(diào)整方案和應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價格,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
?。ㄎ澹┙?jīng)批準(zhǔn)調(diào)整增加容積率的,建設(shè)單位應(yīng)于自批準(zhǔn)之日起六個月內(nèi)到市自然資源局辦理相關(guān)用地手續(xù),重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同(合同補(bǔ)充條款),辦理補(bǔ)繳土地出讓價款后,辦理規(guī)劃調(diào)整手續(xù)。
第十條契稅按規(guī)定須另行繳交。
第十一條出讓土地開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時,因技術(shù)誤差等原因?qū)е马?xiàng)目總建筑面積超過批準(zhǔn)指標(biāo)的1%或100平方米以上的,超出部分按增加容積率辦理。
第十二條容積率按以下公式計(jì)算
容積率=計(jì)算容積率總建筑面積÷建設(shè)用地面積
建設(shè)用地面積指凈用地面積。凈用地面積以市自然資源局正式劃定用地范圍的面積為準(zhǔn)。不計(jì)入凈用地面積的用地主要包括:城市道路、公共設(shè)施用地、城市河涌及其他有關(guān)控制線范圍內(nèi)的用地。歷史用地已辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證,用地范圍內(nèi)有部分用地被劃入規(guī)劃城市道路或公共設(shè)施用地,造成用地面積減少的,該減少部分面積對應(yīng)的建設(shè)面積指標(biāo)可轉(zhuǎn)移至建設(shè)用地。轉(zhuǎn)移后減少的用地不再予以補(bǔ)償,轉(zhuǎn)移后的容積率和總建筑面積不得超出控制性詳細(xì)規(guī)劃所控制的上限。辦理容積率轉(zhuǎn)移的報(bào)市人民政府批準(zhǔn)即可。
第十三條本辦法由市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。
第十四條本辦法自2021年2月10日起施行,有效期5年。