EPFG2021001

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、市有關(guān)單位：

　　《恩平市商業(yè)與住宅用地容積率管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府十六屆138次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請(qǐng)徑向市自然資源局反映。

　　恩平市人民政府辦公室

　　2021年1月8日

恩平市商業(yè)與住宅用地容積率管理辦法

　　第一條為規(guī)范商業(yè)與住宅用地出讓土地規(guī)劃條件的制定，明確容積率的規(guī)劃管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)〔2012〕22號(hào)）、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第7號(hào)）和《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條在恩平市行政區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)與住宅用地的出讓和開發(fā)中涉及容積率確定和調(diào)整的，適用本辦法。

　　第三條規(guī)劃條件作為國有土地出讓合同的組成部分，是土地出讓和開發(fā)建設(shè)的法定依據(jù)，規(guī)劃條件的確定和調(diào)整以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)。

　　第四條任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。

　　第五條本辦法實(shí)施前已出讓的商業(yè)與住宅用地的容積率，在不超出控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上限前提下，按如下辦法確定：

　　（一）土地出讓時(shí)，市職能部門出具了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃條件并作為土地出讓合同附件的，或土地出讓合同明確約定條件的，按合同約定的規(guī)劃條件執(zhí)行。

　?。ǘ┩恋爻鲎寱r(shí)未明確規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，但取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后經(jīng)市職能部門補(bǔ)發(fā)過規(guī)劃條件，且在有效期內(nèi)的（有效期指批準(zhǔn)規(guī)劃時(shí)確定的有效時(shí)間；批準(zhǔn)規(guī)劃時(shí)未明確有效期的，自本辦法生效之日起，有效期為1年），按批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)確定；如多次出具規(guī)劃條件且在有效期內(nèi)的，按最后批準(zhǔn)的規(guī)劃條件執(zhí)行；已過有效期的，按本條第（五）項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定。

　?。ㄈ┪疵鞔_規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，后經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃行政許可的（含修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證），按批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行，曾多次批準(zhǔn)的，按最后批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行。

　?。ㄋ模┘扔幸?guī)劃條件，又有批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的，如兩者容積率不同的，容積率按高值執(zhí)行。

　　（五）既未明確規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，也無經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃行政許可的（含修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證），容積率按以下辦法認(rèn)定：

　　1．屬恩平市中心城區(qū)范圍的（按《恩平市城市總體規(guī)劃（2011-2035年）》確定的范圍，面積約310.7平方公里），商業(yè)、居住用地容積率≤2.5，且不得超出控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上限。

　　2．屬恩平市各鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍的，商業(yè)、居住用地容積率≤2.0，且不得超出控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上限。

　　3．若中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率上限大于2.5或各鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率上限大于2.0，建設(shè)單位因?qū)嶋H建設(shè)需要按控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上限值調(diào)整容積率的，需按照本辦法第九、十條的規(guī)定辦理補(bǔ)繳超出2.5或2.0部分容積率的土地出讓價(jià)款手續(xù)，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

　?。┥虡I(yè)住宅混合用地未明確商業(yè)和住宅用地比例的，統(tǒng)一按商業(yè)建筑面積不超過30%、住宅建筑面積不低于70%確定。

　?。ㄆ撸┢渌闆r根據(jù)需要可報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審定。

　　（八）以公開招標(biāo)、掛牌、拍賣方式受讓土地使用權(quán)的，原則上規(guī)劃條件所確定的容積率指標(biāo)不得調(diào)整。

　　第六條本辦法從實(shí)施之日起，新出讓的商業(yè)與住宅用地的容積率確定及調(diào)整按以下辦法確定：

　?。ㄒ唬┧诘赜蛞延锌刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的，容積率按控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)確定。

　?。ǘ┧诘赜驔]有控制性詳細(xì)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃不詳?shù)?，按以下辦法認(rèn)定：

　　1．屬恩平市中心城區(qū)范圍的（按《恩平市城市總體規(guī)劃（2011-2035年）》確定的范圍，面積約310.7平方公里），商業(yè)、居住用地容積率≤2.5。

　　2．屬恩平市各鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍的，商業(yè)、居住用地容積率≤2.0。

　?。ㄈ┮怨_招標(biāo)、掛牌、拍賣方式受讓土地使用權(quán)的，原則上規(guī)劃條件所確定的容積率指標(biāo)不得調(diào)整。

　　第七條商業(yè)核心區(qū)、城市標(biāo)志性地段、歷史文化保護(hù)區(qū)、特色風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)等特殊地段，其出讓土地的容積率應(yīng)根據(jù)相應(yīng)區(qū)域的要求、城市設(shè)計(jì)和景觀需要，由市自然資源局制訂方案，報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)確定。

　　第八條臨城市道路、廣場的建設(shè)項(xiàng)目，能為社會(huì)提供自身功能需要以外的建成廣場、屋頂平臺(tái)、通道、綠地等公用設(shè)施或用地的，在符合規(guī)劃、消防、交通、環(huán)境等要求的前提下，可按下列規(guī)定增加建筑面積，但增加后總量不得超出控制性詳細(xì)規(guī)劃所控制的上限值。增加建筑面積應(yīng)按照容積率調(diào)整程序辦理。

　?。ㄒ唬┖硕ㄈ莘e率≤2.5時(shí)，每提供1平方米公用設(shè)施或用地的，允許增加建筑面積2平方米。

　?。ǘ┖硕ㄈ莘e率﹥2.5且≤3時(shí)，每提供l平方米公用設(shè)施或用地的，允許增加建筑面積2.5平方米。

　?。ㄈ┖硕ㄈ莘e率﹥3時(shí)，每提供1平方米公用設(shè)施或用地的，允許增加建筑面積3平方米。

　　（四）以公開招標(biāo)、掛牌、拍賣方式受讓土地使用權(quán)的，除相關(guān)法律法規(guī)許可的情況外，原則上不得進(jìn)行容積率調(diào)整。

　　第九條擬調(diào)整的容積率符合地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)按以下程序調(diào)整：

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位或個(gè)人向市自然資源局提出書面申請(qǐng)報(bào)告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案，調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評(píng)價(jià)等內(nèi)容。

　?。ǘ┦凶匀毁Y源局應(yīng)組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對(duì)容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證；專題論證應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取，論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名，保證專題論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請(qǐng)調(diào)整容積率的單位或個(gè)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

　?。ㄈ┦凶匀毁Y源局應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)上和現(xiàn)場進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證。

　　（四）市自然資源局依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審議；經(jīng)審議同意后，市自然資源局將容積率調(diào)整方案和應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)格，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

　　（五）經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整增加容積率的，建設(shè)單位應(yīng)于自批準(zhǔn)之日起六個(gè)月內(nèi)到市自然資源局辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同(合同補(bǔ)充條款)，辦理補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后，辦理規(guī)劃調(diào)整手續(xù)。

　　第十條契稅按規(guī)定須另行繳交。

　　第十一條出讓土地開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，因技術(shù)誤差等原因?qū)е马?xiàng)目總建筑面積超過批準(zhǔn)指標(biāo)的1%或100平方米以上的，超出部分按增加容積率辦理。

　　第十二條容積率按以下公式計(jì)算

　　容積率=計(jì)算容積率總建筑面積÷建設(shè)用地面積

　　建設(shè)用地面積指凈用地面積。凈用地面積以市自然資源局正式劃定用地范圍的面積為準(zhǔn)。不計(jì)入凈用地面積的用地主要包括：城市道路、公共設(shè)施用地、城市河涌及其他有關(guān)控制線范圍內(nèi)的用地。歷史用地已辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，用地范圍內(nèi)有部分用地被劃入規(guī)劃城市道路或公共設(shè)施用地，造成用地面積減少的，該減少部分面積對(duì)應(yīng)的建設(shè)面積指標(biāo)可轉(zhuǎn)移至建設(shè)用地。轉(zhuǎn)移后減少的用地不再予以補(bǔ)償，轉(zhuǎn)移后的容積率和總建筑面積不得超出控制性詳細(xì)規(guī)劃所控制的上限。辦理容積率轉(zhuǎn)移的報(bào)市人民政府批準(zhǔn)即可。

　　第十三條本辦法由市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。

　　第十四條本辦法自2021年2月10日起施行，有效期5年。

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文本解讀：恩平市商業(yè)與住宅用地容積率管理辦法